集采优配住房租赁新规施行合规住房租赁企业如何抓住机遇？

新华社北京9月16日电（记者高婷）15日起，《住房租赁条例》正式实施，这是我国首部住房租赁领域行政法规。业内认为，住房租赁企业在整个租赁市场中起到“压舱石”和“助推器”的作用，是健全租购并举制度不可或缺的市场化力量。当前，我国城镇租房人口已达2亿多集采优配，租赁市场日益庞大。如何在激烈的市场竞争中抓住国家培育市场化、专业化企业的机遇，成为住房租赁企业需要深入思考的问题。

条例的施行将让合规企业获得更多长期发展机会，业内人士建议，企业应善用数字化手段等不断创新，做好政策协同，运用REITs等金融手段盘活存量资产，实现可持续发展。

条例创新提出市场主体分类监管模式合规企业的“春天”来了

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说，此次条例在制度创新上的一大亮点是将市场主体细分为个人出租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管。

在四类市场主体中，赵庆祥认为，住房租赁企业在整个租赁市场中起到“压舱石”和“助推器”的作用。通过专业化、机构化的经营方式，住房租赁企业解决了传统租赁市场信息不对称、服务无标准、权益无保障的核心痛点，也是健全租购并举制度不可或缺的市场化力量集采优配，是连接政府、业主、租客和资本的核心节点。

龙湖集团龙智资管华北区域总经理房浩文说，企业关注到目前租赁市场存在的问题，“条例的出台对相关问题实现了全面覆盖与精准回应，为解决行业痛点提供了清晰的法律依据，为市场健康发展划定了‘红线’与‘底线’。”房浩文说，在条例出台前，龙湖集团长租公寓品牌龙湖冠寓已建立起覆盖房源获取、装修验收、合同签订、运营服务全流程的合规管理体系。后续企业将继续以合规经营为基石，全面对标条例要求。

条例明确规定，国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。对于一直以来以合规经营见长的住房租赁企业来说，无疑是个好消息。“这些企业进入租赁市场以来积累了丰富的经验，在一些大城市都有机构布点，随着条例的实施，它们将获得更多长期发展机会。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。

数字化探索、政府协同、盘活存量让企业在2亿多租客市场中站稳脚跟

魔方生活服务集团首席技术官常海松说，条例的实施能够为从业企业带来更多机遇：一是条例提出“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。”增加了房源的供给；二是明确打击虚假房源，对二房东进行资金监管，能够为合规企业营造良好的营商环境。三是明确建立租金监测机制和鼓励机构化，可以预见集采优配，未来行业里的机构化比例将会进一步提升，随着租金监测机制的落地，市场也将更加透明化。

常海松表示，企业应读懂政策顶层设计，制定未来发展方向，同时提升数字化运营能力，利用大数据、AI等技术优化运营管理等环节实现精细化运营，提升产品品质的同时提升租客体验感。

业内人士指出，住房租赁企业还应密切跟踪各地细则的出台，深入研究业务所在城市的细则，确保具体业务实操符合当地要求。在与政府协同方面，自如数智化已应用在合同备案、租赁房源动态管理等多个方面；魔方则围绕条例合规要求，通过接口与各地政府住房租赁相关服务、管理平台进行无缝对接，实现房源信息和租客变动实时同步、租赁合同自动备案，大幅降低人为操作的差错率。

此外，在我国城市发展步入存量提质增效期的背景下，业内普遍认为，能否高效盘活存量资产，已成为决定企业未来发展的关键。

虞晓芬说，此前像龙湖等持有“重资产”的企业，可尝试通过REITs等金融工具转变成“轻重结合”的投资者、运营商。通过整合各方资源，在租赁社区构建良好生态，为年轻租户提供多元化增值服务，一方面为企业带来发展机会，更为重要的一点是，“轻重结合”的方式能为企业带来稳定的现金流，全面提高企业的抗风险能力，构筑起企业发展的“护城河”。

在条例鼓励“非居改租”背景下，相关企业已经看到更多盘活存量的机遇。房浩文介绍说，龙智资管在非居改租领域持续创新盘活模式。如龙湖冠寓北京熙悦天街店是龙湖与国企合作盘活存量资产的案例；龙湖冠寓天津南开王顶堤店将高校闲置宿舍改造为保租房；龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店通过创新政企联审机制，将低效商办改造为示范性保租房。

图为龙湖冠寓郭公庄店室内实拍图（受访者供图）

中海商业发展有限公司专业高管、中海凯骊酒店管理公司总经理饶胤说，未来租赁住房市场将形成“市场化+保租房”双轨并行的局面，以此满足日益增长的租房需求。此外，已上市发行的保障性租赁住房REITs表现良好，为行业构建了完善的退出闭环，叠加REITs新规落地，“我们有理由相信在条例的支持下集采优配，租赁住房行业的未来一定美好且多彩。”他说。

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